Je bekijkt nu Onderhuur Toegestaan? Uitleg & Advies

Onderhuur Toegestaan? Uitleg & Advies

Onderhuur is de situatie waarin iemand een woning of een kamer huurt van een andere huurder. De overeenkomst is dan dus tussen een huurder en en onderhuurder. Onderhuur kan voorkomen bij zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte, maar er zijn verschillende regels en risico’s aan verbonden. In dit artikel leggen we uit wat onderhuur inhoudt, wanneer het wel of niet mag, en hoe u zich als onderhuurder kunt beschermen. Daarnaast ga ik natuurlijk in op de gevolgen voor de belasting.

Wanneer is onderhuur toegestaan?

Een huurder mag niet de hele woning onderverhuren, tenzij zijn verhuurder daarvoor toestemming heeft gegeven. Dit geldt voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. In de meeste huurovereenkomsten staat een verbod op onderhuur. Als de huurder toch de hele woning onderverhuurt zonder toestemming, dan is er sprake van illegale onderhuur. De hoofdverhuurder kan dan via de rechter de huurovereenkomst met de hoofdhuurder ontbinden vanwege wanprestatie.

Een huurder mag wel een gedeelte van de woning onderverhuren, als hij zelf ook in de woning blijft wonen en als in het huurcontract geen verbod op onderhuur staat. Dit wordt ook wel hospitakamerverhuur genoemd. De hoofdverhuurder hoeft hier geen toestemming voor te geven, maar moet wel op de hoogte worden gesteld.

Hoe zit het met de huurbescherming?

De onderhuurder heeft huurbescherming ten opzichte van zijn eigen verhuurder (de hoofdhuurder). Dat betekent dat de hoofdhuurder de onderhuurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen of wijzigen. De onderhuurder kan ook naar de Huurcommissie of de kantonrechter stappen als hij vindt dat de huurprijs te hoog is of dat er gebreken zijn aan de woning.

De onderhuurder heeft echter geen huurbescherming ten opzichte van de hoofdverhuurder (de eigenaar). Als de hoofdverhuurder de huurovereenkomst met de hoofdhuurder beëindigt, bijvoorbeeld omdat deze is overleden, verhuisd of in gebreke is gebleven, dan eindigt ook de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder moet dan de woning verlaten, tenzij hij een beroep kan doen op voortzetting van de huurovereenkomst.

Wanneer kan de onderhuurovereenkomst worden voortgezet?

Er zijn twee situaties waarin de onderhuurovereenkomst kan worden voortgezet met de hoofdverhuurder:

  • Als de onderhuurder een zelfstandige woning huurt en deze al meer dan twee jaar bewoont. In dat geval wordt de overeenkomst die de onderhuurder met de hoofdhuurder had, automatisch voortgezet met de hoofdverhuurder. De onderhuurder wordt dan huurder geworden en moet deze automatische voortzetting van de huurovereenkomst met de (hoofd)verhuurder meedelen. Wel mag de hoofdverhuurder binnen zes maanden bij de rechter vorderen de huurovereenkomst te ontbinden, als hij daar een goede reden voor heeft.
  • Als er een medehuurder is die huurder wordt. Dit kan na echtscheiding of omdat na het overlijden van de hoofdhuurder een ander de huurovereenkomst voortzet. In die gevallen loopt de onderhuurovereenkomst met de nieuwe hoofdhuurder gewoon door.

Waar moet u op letten als u een woning wilt onderhuren?

Als u een woning wilt onderhuren, is het belangrijk dat u goed oplet wat u tekent en wat u betaalt. U kunt het volgende doen om problemen te voorkomen:

  • Vraag altijd om een schriftelijke onderhuurovereenkomst, waarin de afspraken tussen u en de hoofdhuurder duidelijk staan. U kunt hiervoor een modelcontract gebruiken.
  • Controleer of de hoofdhuurder toestemming heeft van de hoofdverhuurder om de woning onder te verhuren. Vraag om een kopie van de hoofdhuurovereenkomst en een schriftelijke verklaring van de hoofdverhuurder.
  • Betaal nooit meer huur dan de hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder betaalt. U kunt de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie als u twijfelt of deze redelijk is.
  • Betaal geen borg of sleutelgeld aan de hoofdhuurder. Dit is wettelijk verboden en u loopt het risico dat u dit geld niet terugkrijgt als de onderhuurovereenkomst eindigt.
  • Zorg dat u een bewijs heeft van uw betalingen, bijvoorbeeld door een bankoverschrijving of een kwitantie.
  • Schrijf u in bij de gemeente op het adres waar u onderhuurt. Dit kan u helpen om uw woonduur aan te tonen als u aanspraak wilt maken op voortzetting van de huurovereenkomst.

Onderhuur: Gevolgen voor de belasting

Als u een normale huur ontvangt voor de woning of het deel dat u onderverhuurt, heeft dat meestal geen gevolgen voor uw inkomstenbelasting. Een normale huur is een bedrag waarin, naast de huur, een vergoeding zit voor bijvoorbeeld energieverbruik. U hoeft deze inkomsten dan niet op te geven in uw aangifte.

Als u meer dan alleen verhuur doet, bijvoorbeeld als u ook ontbijt of linnengoed aanbiedt, kan dat wel gevolgen hebben voor uw inkomstenbelasting. Dan kan de totale huurvergoeding belast zijn als resultaat uit overig werk of als winst uit onderneming in box 1. U moet deze inkomsten dan wel opgeven in uw aangifte.

Als u activiteiten verricht die niet samenhangen met de verhuur, bijvoorbeeld als u uw gasten tegen betaling rondleidt of vervoert, is dat ook belast in box 1. U moet deze inkomsten ook apart opgeven in uw aangifte.

Onderhuur kan ook gevolgen hebben voor uw toeslagen, zoals huurtoeslag of zorgtoeslag. Als u een kamer onderverhuurt, telt het inkomen van de onderhuurder niet mee voor uw toeslagen. Maar u moet wel de huurovereenkomst binnen 4 weken doorsturen naar de Belastingdienst.

Let op! Als u uw hele woning onderverhuurt, kunt u geen huurtoeslag meer krijgen.

Conclusie

Onderhuur is een vorm van huur waarbij u een woning of een kamer huurt van een andere huurder. Onderhuur kan voordelen hebben, maar ook risico’s. Het is daarom belangrijk dat u goed op de hoogte bent van uw rechten en plichten als onderhuurder, en dat u zich goed laat informeren voordat u een onderhuurovereenkomst aangaat.

Geef een reactie